Autor: José Ignacio Morales
Siempre que se habla de un sector en un sentido genérico, se cometen errores y más aún, cuando se habla del inmobiliario, ya que encierra subsectores muy dispares y con factores de crecimiento realmente heterogéneos. Pero la idea de este breve artículo no es otra que la de apuntar cuales pueden ser las principales tendencias para 2024 que expliquen la evolución futura del sector.
Empezaremos diciendo que, en España, la evolución del sector inmobiliario es un dato capital para entender la evolución de la riqueza de las familias. Si tomamos los datos del INE[1] referidos a 2020, cuando analizamos los datos de la riqueza neta de los hogares y su distribución de valor por activos, descubrimos como primer dato diferenciador, que el 79,2% de los activos totales de las familias eran activos reales. Es decir, el íbero medio es mucho menos de activos financieros que sus vecinos europeos. La proporción es de cuatro veces más activos reales que financieros en el caso español. Y esta es una tendencia que se mantiene estable desde 2014. Cabe apuntar que, en el pico del ciclo anterior, en 2008, los activos reales llegaron a pesar, según el INE, hasta un 89,1%.
Y si seguimos con esa disección, los activos específicamente inmobiliarios, tienen un peso del 69,69% de los activos totales en términos de riqueza neta de los hogares. Por tanto, 7 de cada 10 euros de la riqueza media del español está centrado en activos inmobiliarios. De ahí, la enorme atención que despierta cualquier noticia acerca del sector.
La primera conclusión, por tanto, es que el sector inmobiliario es un sector capital para las decisiones económicas de las familias, ya que éstas van a apoyar mucho sus decisiones de inversión y consumo, en su confianza, y para ellas, la sensación de riqueza vendrá muy condicionada por la evolución del inmobiliario.
El segundo factor importante es la distinción de los diferentes subsectores dentro del inmobiliario. Es cierto que cada vez surgen más categorías de activos, pero si atendemos a las distinciones clásicas podemos encontrar las siguientes: hoteles, oficinas, logístico, comercial y residencial (en su sentido amplio, denominado living, que abarca build to sell – el residencial para la venta de toda la vida-, build to rent -el residencial específicamente construido para alquilar-, residencias de estudiantes y las nuevas formas de living –coliving, senior living, etc.-). La riqueza de los hogares, como el lector puede anticipar, se centra, sobre todo, en el sector residencial, pero haremos brevemente un repaso del resto de activos.
El sector hotelero ha vivido en los tres últimos ejercicios un pico de valoraciones y transacciones, ya que, tras la pandemia, la recuperación del turismo ha sido realmente espectacular y muy por encima de las estimaciones de su evolución post-Covid. Todo apunta a que el sector seguirá viviendo un momento dulce, probablemente con un menor volumen de transacciones y actividad como consecuencia de unos significativos mayores costes financieros.
En el caso de las oficinas, este ha sido uno de los sectores que más ha sufrido, después de la pandemia, con el establecimiento de las políticas de trabajo en remoto y una mayor flexibilidad para el teletrabajo. Pero aquí es necesario distinguir entre oficinas prime y oficinas no prime. Es decir, aquellas oficinas mejor ubicadas, aunque en el corto plazo puedan experimentar caídas en los niveles de ocupación, la lógica apunta a que se tratará de un efecto puramente puntual y volverán a ser activos cotizados y con rentas al alza. Otra realidad muy distinta es la de las oficinas no prime, ya que éste puede ser un subsector que sufra un ajuste de valor significativamente mayor (hasta el punto de que veremos muchas reconversiones en 2024 de activos de oficinas a activos residenciales). En cualquier caso, no comparto en absoluto la visión profética, catastrofista y apocalíptica en torno a las oficinas, como tampoco la comparto para los activos comerciales. No hace tanto, se hablaba del fin de los centros comerciales como destinos de consumo, ya que todos los activos iban a ser sustituidos por la compra on-line. Bueno, pasados unos años, ya se ha visto cómo al consumidor le sigue gustando ese componente experiencial del proceso de compra: tocar el tejido, los materiales, el tacto, probarse la prenda, acompañar ese proceso de compra con ocio (restauración, cine, etc.). En definitiva, creo que 2024 será un año de transición y normalización para las oficinas y los activos comerciales.
En el caso de los activos logísticos, venimos de un lustro de altísimas valoraciones y de una significativa expansión de la capacidad instalada como consecuencia del enorme crecimiento del comercio electrónico. Es absolutamente cierto que éste ha crecido de forma muy notable, pero ni mucho menos ha sustituido completamente el presencial (ni lo ha hecho, ni lo hará). Según la CNMC[2], el comercio electrónico superó en España los 19.000 millones de euros en el primer trimestre de 2023, un 22,7% más que el año anterior. Sin embargo, ya en 2023, el logístico experimentó un año de consolidación del crecimiento anterior, sobre todo por los anuncios realizados por los grandes jugadores del comercio online, que decidieron paralizar desarrollos de nuevos activos logísticos. Probablemente, hasta que estas grandes corporaciones no reactiven planes de inversión, el activo logístico no vuelva a entrar en el foco de atención del inversor institucional.
Y por fin, llegamos al sector residencial. Separamos aquí el subsector de las residencias de estudiantes, que siguen experimentando un enorme crecimiento causado por una creciente demanda (nadie discute la atracción para los alumnos de estudiar en un país como España) y una capacidad instalada en términos de camas muy baja y con necesidad de renovación en muchos de los activos existentes.
Pero si nos centramos en la vivienda, lo cierto es que pocas cosas han cambiado respecto a lo que podíamos observar a comienzos de 2023. Y es lógico que eso sea así, porque este es un sector con una gran inercia, que no cambia con la rapidez con la que lo hacen los mercados financieros. Absolutamente compartido por el mercado de venta y de alquiler, está el profundo desequilibrio entre la oferta y la demanda.
La demanda, en las principales ciudades españolas seguirá siendo muy fuerte por la demografía. Y la oferta, seguirá estructuralmente débil (y a la baja) por la carestía de suelo, que impide poner más vivienda en mercado en esas grandes ciudades. La evolución de la población es uno de los factores determinantes para entender la demanda. En 2023 la tasa de crecimiento de población española interanual fue del 1,15%. La población aumentó en 547.095 personas y se situó en 48,02 millones de habitantes. Pero si descendemos a la granularidad del dato, encontramos que, según el INE[3], en los últimos 5 años (2018-2023), Madrid fue la provincia que más incremento su población (+281.835), seguido de Barcelona (+196.150), Málaga (+110.479), Alicante (+111.538), Valencia (+108.305), Murcia (+73.948) e Islas Baleares (+68.353). En todas estas provincias, la demanda de vivienda sigue siendo muy fuerte.
Es decir, la vivienda en 2024, tanto en compra como en alquiler, seguirá viendo precios al alza, fundamentalmente por el hecho de que seguirá existiendo ese enorme desequilibrio en el mercado causado por la escasez de oferta. Y hasta que esto no sea comprendido por las Administraciones Públicas, todos los esfuerzos de limitación de precios, de establecimiento de restricciones en el mercado, no harán otra cosa que empeorar la situación. Si la Administración tuviera de verdad la firme voluntad de abaratar la vivienda en compra o en alquiler debería hacer simplemente dos cosas: trabajar en aumentar la oferta de suelo (y dejar que los operadores privados construyan la vivienda en todo su abanico: social, asequible y de lujo, que interés hay para todas ellas) y reducir la carga impositiva en la compra de la vivienda. Sirva como ejemplo para el lector, un cliente que quiera adquirir una vivienda con un valor de venta de 140.000 euros, las diferentes administraciones -local, autonómica y estatal- se embolsarían más de 37.000 euros en impuestos directos e indirectos (es decir, un 26,4% según datos de ASPRIMA).
Estos son los factores estructurales que poco han cambiado para 2024. Hay sin embargo otros factores de contorno que sí han experimentado profundos cambios. Empezaremos sin duda, por el incremento del coste financiero para el cliente en caso de compra. En 2024 la hipoteca le costará más. Muchos “expertos” sectoriales, olvidan que, en este sector, casi todo ocurre con un retraso de entre seis y doce meses. Por ello, las subidas de tipos experimentadas en 2023 la verán muchos clientes en las revisiones de su letra hipotecaria a lo largo de 2024. Dicho lo anterior, hay que señalar que el 75% de las hipotecas firmadas en los últimos 5 años, lo fueron a tipo fijo, por lo que este incremento de coste es más relevante para los nuevos compradores que para los que ya compraron.
En este contexto de subidas de precio de la vivienda en venta y alquiler, unido a un incremento de la financiación, el acceso a la vivienda para nuestros jóvenes y para los futuros pensionistas que no hayan tenido la previsión de haber comprado una vivienda, se antoja harto complicada.
Otro factor que puede ser relevante en 2024 es la política en torno a la vivienda. Este es un sector que necesita, como cualquier otro sector intensivo en capital, de una cierta estabilidad regulatoria de la que no ha gozado en los últimos años. Esperemos que 2024 sea uno de esos años en los que nuestros gobernantes, ahora que tenemos hasta un ministerio específico de la vivienda, tomen buena nota de lo que necesita el sector y dejen las disputas políticas circunscritas a otros sectores y no en el inmobiliario, en el que como ya hemos apuntado en párrafos anteriores, cada español se juega 7 de cada 10 euros de su riqueza.
[1] INE (instituto Nacional de Estadística). Indicadores de Calidad de Vida. Condiciones materiales de vida. Riqueza neta de los hogares. Distribución del valor de los activos reales de los por tipo de activo y periodo. Periodo 2008-2020. Link: https://www.ine.es/jaxi/Datos.htm?path=/t00/ICV/dim1/l0/&file=13108.px#!tabs-tabla
[2] Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia. “El comercio electrónico superó en España los 19.000 millones de euros en el primer trimestre de 2023, un 22,7% más que el año anterior”. Link: https://www.cnmc.es/prensa/ecommerce-1T23-20231006#:~:text=La%20facturaci%C3%B3n%20del%20comercio%20electr%C3%B3nico,disponibles%20en%20el%20portal%20CNMCData
[3] INE. Padrón Municipal de Habitantes. En los años 2022 y 2023 los datos por provincias corresponden a los publicados en el Real Decreto de aprobación de las cifras de población. Fecha de actualización: 26/12/2023. Link: https://econet.carm.es/inicio/-/crem/sicrem/PU_padron/cifof10/sec2_c1.html