Autor: José Ignacio Morales Plaza
El sector inmobiliario ha vivido, como el resto de industrias, un convulso año de 2021 sin duda, pero lo que pocos podían anticipar era que iba a ser uno de los sectores que iban a salir más reforzados de la pandemia que tan duramente ha afectado a nuestra sociedad y nuestra economía desde los primeros compases del año 2020. La inversión en el sector Inmobiliario según CRBE en su Real Estate Market Oulook 2022 alcanzó su récord en términos absolutos desde que existen registros y creció según CRBE Research un 33% respecto a 2020.
Sin duda alguna, en mitad de la pandemia las cifras de parón de la actividad económica, con fortísimas caídas del PIB en prácticamente todas las geografías y con un paro creciente, invitaban a pensar que lo que vendría a continuación era poco menos que una debacle de los sectores más vinculados a la creación de empleo, la evolución de las rentas y en general, al nivel de la actividad económica. Pero la realidad ha demostrado que esos análisis eran completamente erróneos, fundamentalmente porque obviaron dos factores clave: de un lado, las tasas de ahorro de las familias, que durante los trimestres que duró la pandemia siguieron creciendo en muchos países hasta máximos de los últimos 30 años, y un segundo factor, no menos importante y de naturaleza psicológica. Este segundo factor hace referencia al cobro de conciencia de las limitaciones de nuestras viviendas. La pandemia nos hizo vivir en nuestras casas con un nivel de intensidad desconocido hasta la fecha y eso nos empujó a darnos cuenta de todas aquellas carencias que presentaban nuestros hogares. Una vez acabado el confinamiento físico, fueron millares las familias que decidieron cambiar de hogar buscando todo aquello que tanto habían echado de menos en sus viviendas durante la pandemia: terrazas, espacios abiertos, balcones, zonas ajardinadas, viviendas luminosas y amplias zonas comunes. Y todo ello además reforzado por la expectativa de que el teletrabajo, ya de forma estructural, nos haría pasar en el futuro mucho más tiempo en nuestras viviendas de lo que venía siendo habitual en nuestras vidas. Existe una imparable tendencia hacia la “hotelización” de nuestros hogares, donde ya no sólo buscamos un producto, la vivienda, sino muchos servicios asociados a ella.
Esta mezcolanza de factores, altas tasas de ahorro con “necesidad psicológica” de cambio de vivienda, recuperación del PIB (por debajo de las previsiones iniciales, pero que todavía apunta a un 3,9% de crecimiento del PIB para 2022 en la Zona Euro1 frente a la media de crecimiento de los últimos 30 años del 3,5%), reducción del desempleo, fuerte apetito hipotecario por parte del sector bancario y bajísimas tasas de interés, han hecho que el sector inmobiliario haya cerrado un año histórico en 2021. Y todo apunta a que esa inercia tan positiva continúe, desde luego, en 2022.
Al hablar del sector inmobiliario siempre cometemos la injusticia de la generalización, porque bajo esa etiqueta conviven sectores muy dispares, desde las oficinas, los centros comerciales, el logístico, el hotelero, el residencial, etc., si bien es cierto, casi todos ellos comparten el denominador común de una pronta recuperación una vez superada la fase más dura del confinamiento físico, siendo probablemente los sectores logístico, hotelero y residencial, las industrias que mejor se han comportado de entre todos ellos.
Si algo ha quedado demostrado en los últimos meses es, sin duda, la fortaleza del actual sector inmobiliario. Esta situación demuestra que la mayoría de las compañías que operamos en este mercado contamos con un modelo de negocio resiliente, estable, responsable en lo financiero y con potencial de crecimiento, puesto que la demanda de vivienda va a continuar siendo muy superior a la oferta de obra nueva en los grandes núcleos urbanos. Y esto tiene un efecto tractor para otros subsectores como el logístico, el de healthcare (residencias) y el de las oficinas.
Uno de los factores que han hecho posible la entereza con la que el sector inmobiliario ha afrontado unos meses muy adversos en términos de negocio, ha sido sin duda una estricta disciplina financiera, así como una diversificación de las fuentes de financiación que han permitido una mayor solidez de balance ante un shock externo tan imprevisible como una pandemia. Aunque la financiación bancaria seguirá siendo un factor clave de la actividad inmobiliaria, contar con otras fuentes, como la emisión de bonos verdes en mercados de capitales, permite al inmobiliario disponer de una mayor independencia del sistema bancario. Esta mentalidad, que puede parecer evidente, ha sido muy innovadora y disruptiva dentro del sector promotor residencial y de oficinas.
Frente a la debilidad financiera del sector en la crisis previa de 2007 y 2008, con altísimos apalancamientos y planes de negocio incumplibles, el sector inmobiliario ha dado muestras en esta ocasión de mucha prudencia, mucha solvencia y ha hecho gala de unos balances muy sólidos y resilientes. A esto han contribuido sin duda la llegada de accionistas completamente diferentes, mayoritariamente fondos de inversión de diversa índole, que han contribuido sobremanera a la profesionalización de los equipos directivos y a la institucionalización y buen gobierno de las empresas.
Las bases por tanto para afrontar los siguientes años no pueden ser más sólidas: buenos estados financieros, uso prudente de la deuda, diversificación de las fuentes de financiación, planes de negocio realistas y equipos directivos profesionales y cohesionados.
El principal desafío para el próximo año seguirá siendo el de incrementar la oferta de vivienda en los principales núcleos urbanos, donde la demanda es más amplia, más polifacética y variada que nunca. Esto es fundamental para asegurar un mercado estable, sostenible y saludable, puesto que las tensiones existentes actualmente son las que impulsan los precios al alza y, por tanto, dificultan el acceso a la vivienda a colectivos como los jóvenes.
Seguirá de igual modo siendo muy necesaria la estabilidad regulatoria y la definición de un marco normativo, legal y fiscal, estable y con vocación de permanencia a largo plazo. Los inversores demandan unas reglas claras de juego y, a veces, eso es tanto o más importante que obtener algunos puntos porcentuales adicionales de retorno. Esa estabilidad normativa sólo puede venir de un diálogo sosegado entre las distintas administraciones y los agentes del mercado, eliminando toda demagogia política sobre el asunto, porque de lo contrario no se obtendrá la ansiada estabilidad normativa y los capitales huirán a geografías más comprometidas con la estabilidad.
De ese diálogo con las diferentes administraciones debe surgir también una solución a la enorme carestía de suelo que están experimentando las grandes urbes, y no nos referimos únicamente a su uso residencial, sino también al logístico y terciario en muchas ocasiones. Es necesaria la puesta en mercado de una mayor cantidad de suelo en las zonas con más demanda, de forma que las empresas promotoras puedan acceder a su materia prima a un precio más razonable y, así, incrementar la oferta y reducir los precios finales de venta.
Otra asignatura pendiente en esa colaboración debe pasar por permitir una mayor flexibilidad en los usos del suelo, pudiendo combinar en algunos casos el uso residencial con otros, lo que facilitaría una mejor planificación urbanística y se traduciría en un incremento de la oferta de suelo.
Por otra parte, conseguir lograr una mayor seguridad jurídica en el mercado de la compraventa y del alquiler permitiría fomentar todavía más la inversión y la aparición de un número mayor de inversores en proyectos residenciales novedosos como el del alquiler profesionalizado (Build to Rent). Este nuevo modelo, además, no solo implica dar respuesta a una necesidad de la población, sino que también es una oportunidad para la economía española, puesto que está atrayendo el interés de muchos inversores internacionales, que miran al inmobiliario español con gran apetito.
En cualquier caso, las empresas inmobiliarias también deben esforzarse en que su oferta de producto en mercado se adapte a las necesidades actuales de la sociedad, tanto en diseño, como en servicios y por supuesto, en sostenibilidad.
En lo que respecta al diseño, ya se ha apuntado que la pandemia ha acelerado algunas tendencias como la búsqueda de mayores zonas ajardinadas, terrazas, amplias zonas comunes o espacios más flexibles compatibles con el teletrabajo. A corto plazo, habrá que lidiar en 2022 con una inflación de costes de construcción que irá con toda probabilidad moderándose conforme avance el año, una vez superado el shock de demanda postpandemia y una vez las cadenas productivas hayan recuperado sus velocidades de crucero.
Por último, la sostenibilidad, que es un elemento clave en el futuro del sector inmobiliario, y 2022 se presenta como un ejercicio clave para comenzar la renovación del parque de vivienda y oficinas español. Es fundamental que las promotoras apuesten cada vez más por este elemento. Primero porque tenemos la obligación social y moral de preservar nuestro medioambiente. Segundo, porque así nos lo reclaman los clientes, por su conciencia medioambiental y por su ahorro económico en la factura energética. Y tercero, por los inversores, que empujan a ello, tanto desde el frente de los accionistas como desde el de los bonistas, como demuestra el interés por las emisiones de bonos verdes realizados hasta el momento.
Autor:
José I. Morales es actualmente el Consejero Delegado (CEO) de Vía Célere, la mayor promotora inmobiliaria en activos residenciales en España. Se unió a Vía Célere como Director Financiero en noviembre de 2018 y fue promovido a CEO en junio de 2019. Previamente, estuvo liderando el área de Estrategia & Desarrollo de negocio en el Grupo Sener, la mayor ingeniería privada de España. Se unió a Sener en 2005 como Director Financiero del Grupo y después de una década, pasó a desempeñar las mencionadas tareas de estrategia y desarrollo de negocio.
Ha ocupado puestos como consejero independiente y dominical en algunas de las empresas más importantes a nivel nacional: Grupo Masaveu, Masaveu Inmobiliaria (REIT con activos superiores a 2 Bn. EUR a nivel internacional), ITP Aero (sector aeronáutico), Sener Grupo (ingeniería), Torresol Energy (energías renovables) y Vía Célere (participada por varias firmas de capital riesgo). Tiene experiencia tanto en entornos de consejos de empresas familiares, como en consejos con socios financieros y fondos soberanos (Mubadala, Masdar, Värde, Trilantic, Marathon, Attestor, etc.).
Antes de Sener, José I. trabajó en banca de inversión (BBVA), en la industria farmacéutica (F. Hoffmann La Roche) y en consultoría (PwC). Atesora más de 25 años de experiencia directiva de primer nivel. Ha tenido responsabilidades profesionales en el campo de la estrategia, las finanzas, el desarrollo de negocio y las inversiones a gran escala. El profesor Morales ha desempeñado los roles anteriores en España, Suiza y Estados Unidos.
Es licenciado en Ciencias Empresariales por la Universidad Autónoma de Madrid, Premio Especial de Licenciatura, tiene un MBA por el IESE y es Doctor en Economía por la Universidad Complutense de Madrid. Ha realizado varios cursos de postgrado tanto en universidades españolas como en Oxford (UK).